Plan Ogólny Kościeliska. Prace w toku i spór o dostęp do dróg, który zatrzymał MPZP K1

Podczas posiedzenia Komisji Planu szczegółowo omówiono zakres i kształt opracowywanego Planu Ogólnego Gminy Kościelisko nowego aktu planistycznego, który zastąpi dotychczasowe Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego i stanie się aktem prawa miejscowego.

Obrady koncentrowały się na układzie planu, konieczności wydzielenia stref funkcjonalnych i profilów użytkowania terenu oraz na przesłankach i ograniczeniach związanych z poszerzaniem terenów budowlanych w świetle obowiązujących przepisów.

Sesja poświęcona Planowi Ogólnemu przebiegała w kontekście niedawnej, głośnej sesji Rady Gminy poświęconej projektowi MPZP Kościelisko obszar K1 (2 września 2025 r.), której wynik bezpośrednio wpływa na bieżące decyzje planistyczne.

Podstawa prawna i zakres Planu Ogólnego

Plan Ogólny jest przygotowywany w oparciu o obowiązujące akty prawne i normy wykonawcze. W procesie pracy nad dokumentem wskazano następujące podstawy prawne

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.);
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów (Dz. U. z 2023 r. poz. 2758 ze zm.);
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy (Dz. U. z 2024 r. poz. 729).

Plan Ogólny ma objąć cały obszar gminy, z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalone przez ministra właściwego do spraw transportu.

Zastąpi on Studium, które będzie obowiązywać jedynie do 30 czerwca 2026 r. Na podstawie Planu Ogólnego przygotowywane będą później miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz decyzje o warunkach zabudowy.

Procedura sporządzenia Planu Ogólnego, harmonogram i etapy

W toku prac nad Planem Ogólnym przedstawiono etapy procedury oraz dotychczasowy przebieg:

1. Uchwała o przystąpieniu: Uchwała Nr LV/427/24 z dnia 28 lutego 2024 r.
2. Zbieranie wniosków: w terminie od 8 sierpnia do 31 października 2024 r. wpłynęło 968 wniosków.
3. Faza projektowa: opracowanie projektu planu ogólnego, uzasadnienia oraz prognozy oddziaływania na środowisko.
4. Opiniowanie i uzgadnianie: wystąpienia do właściwych organów o opinie i uzgodnienia.
5. Analiza opinii i uzgodnień: korekty projektu w świetle uzyskanych stanowisk, ewentualne ponowne wysłanie projektu do rzeczoznawców i organów.
6. Konsultacje społeczne: minimum 28 dni, z możliwością składania uwag do projektu.
7. Rozpatrzenie uwag: w przypadku zgłoszonych uwag możliwe wprowadzenie zmian w projekcie.
8. Ponowienie procedury: istotne zmiany mogą wymagać ponownych uzgodnień i opiniowania.
9. Uchwalenie: przedstawienie Radzie Gminy projektu wraz z raportem z konsultacji społecznych.
10. Wejście w życie: Plan ogólny obowiązuje po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa.

Przebieg dyskusji na Komisji Planu, zakres merytoryczny

W dyskusji na Komisji podkreślano konieczność precyzyjnego ukształtowania układu planu, wprowadzenia czytelnych stref funkcjonalnych oraz doprecyzowania profili funkcjonalnych, tak aby Plan Ogólny stanowił rzetelną i przewidywalną podstawę dla przyszłych MPZP i decyzji administracyjnych.

Omawiano także kryteria identyfikacji terenów przewidzianych do rozwoju zabudowy, warunki rozszerzania obszarów budowlanych oraz mechanizmy zabezpieczające interesy publiczne i prywatne.

Dyskusja została silnie zdominowana przez konsekwencje decyzji Rady Gminy z 2 września 2025 r. w sprawie projektu MPZP Kościelisko obszar K1, gdy procedura uchwalania tego planu została zawieszona.

Spór o dostęp do drogi publicznej w MPZP Kościelisko, obszar K1

Na sesji Rady Gminy dotyczącej MPZP K1 część radnych zakwestionowała przyjęte w projekcie kryteria uznawania dostępu do drogi publicznej dla nowych terenów budowlanych. Autor rekomendowanego projektu MPZP proponował szersze ujęcie pojęcia dostępu, proponując uznawanie za dostęp do drogi publicznej następujących sytuacji (zarówno już uregulowanych, jak i będących w toku postępowań):

• teren wyznaczony w obowiązującym MPZP oznaczony symbolem drogi (np. Kw, KDD, KZ);
• teren budowlany wyznaczony w obowiązującym MPZP, gdzie tekst planu dopuszcza realizację dojazdów nawet bez ich wyznaczenia na rysunku;
• współwłasność w nieruchomości obejmującej dostęp do drogi;
• służebność przejazdu, zarówno ustanowiona, jak i będąca przedmiotem postępowań (bez względu na ustaloną szerokość);
• służebność drogi koniecznej, zarówno ustanowiona, jak i będąca w toku postępowania (również bez względu na ustaloną szerokość).

Argumentacja przedstawiciela projektu, dlaczego uwzględniono sprawy w toku

Przedstawiciel projektu podkreślał, że wiele postępowań sądowych o ustanowienie dostępu do drogi publicznej mogło rozpocząć się przed uruchomieniem procedury MPZP Kościelisko (wskazano rok 2017 jako początek niektórych spraw).

Zwrócono uwagę na długotrwałość postępowań sądowych wynikającą nie tylko ze sporów stron, lecz także z przyczyn losowych (np. konieczność ustalenia spadkobierców) oraz na koszty ponoszone przez uczestników tych procedur. W ocenie autora projektu nieuwzględnienie postępowań toczących się w dniu wyłożenia projektu byłoby niesprawiedliwe wobec osób, które już poniosły znaczące nakłady, a ich sprawy były na różnym etapie zaawansowania.

Dodatkowo wskazano, że przyjęte kryterium uznawania spraw w toku dawało zainteresowanym możliwość polubownego załatwienia sprawy (np. ustanowienie służebności dojazdu w drodze aktu notarialnego, zakup udziałów w drodze).

Jednocześnie w toku procedury wielu wnioskodawców uzyskało faktyczny dostęp do drogi publicznej w sposób polubowny, co stanowi argument za uwzględnieniem sytuacji poza strictu formalnym stanem prawnym.

Decyzja Rady Gminy i jej bezpośrednie skutki

Mimo argumentów autora projektu, większość radnych Rady Gminy nie podzieliła tego stanowiska. Na sesji z 2 września 2025 r. Rada zdecydowała o wycofaniu z projektu MPZP Kościelisko nowych terenów budowlanych w sytuacjach, gdy na dzień 2 września 2025 r. nie istniał prawnie ustanowiony dostęp do drogi publicznej.

Decyzja ta oznacza, że projekt MPZP został zmieniony w sposób eliminujący z proponowanego obszaru te działki, które nie spełniały kryterium formalnego dostępu na wskazany dzień, co doprowadziło do zawieszenia procedury.

Dalsze kroki proceduralne i praktyczne rygor dla właścicieli

W związku z podjętą decyzją Rady Gminy gminny urząd planistyczny przygotowuje wysyłkę pism do osób, których dotyczy problem braku dostępu. Pisma będą zawierać prośbę o:

1. potwierdzenie, czy na dzień 2 września 2025 r. dostęp do drogi publicznej był prawnie ustanowiony;
2. podanie daty ustanowienia dostępu;
3. dołączenie kopii dokumentu potwierdzającego ustanowienie dostępu (np. wypisu z księgi wieczystej, akt notarialny, orzeczenie sądu, odpis decyzji administracyjnej).

Brak odpowiedzi w wyznaczonym terminie będzie traktowany jako równoznaczne z ustaleniem, iż na dzień 2.09.2025 r. dostęp do drogi publicznej nie został ustanowiony. W komunikacie wskazano również, że ewentualne zastrzeżenia względem stanowiska Rady Gminy należy kierować bezpośrednio do radnych, gdyż to Rada podjęła rozstrzygnięcie zmieniające kryteria przyjęte w projekcie.

Decyzja o rygorystycznym przyjęciu kryterium formalnego dostępu na określony dzień ma bezpośredni wpływ na zakres planowanych terenów budowlanych w MPZP K1 i w szerszej perspektywie może determinować podejście do innych MPZP opracowywanych na podstawie Planu Ogólnego. Wycofanie działek z projektu MPZP może:

1. ograniczyć liczbę terenów przeznaczonych do rozwoju zabudowy w krótkim horyzoncie;
2. skłonić niektórych zainteresowanych do szybkiego uregulowania dostępu w drodze notarialnej lub porozumień polubownych;
3. prowadzić do zwiększonej liczby odwołań, skarg lub dalszych postępowań sądowych ze strony osób, które utraciły szansę na wpisanie działki jako terenu budowlanego w projekcie MPZP.

Jednocześnie decyzja ta wpływa na pewność planistyczną: z jednej strony wprowadza jasne kryterium formalne, z drugiej może wydłużyć i skomplikować procedury dla osób, których sprawy są w toku.

Prace nad Planem Ogólnym Gminy Kościelisko wchodzą w krytyczną fazę po burzliwej sesji z 2 września. Dokument ma stać się podstawą prawa miejscowego i wyznaczyć ramy dla kolejnych MPZP oraz decyzji o warunkach zabudowy.

Dyskusje merytoryczne na Komisji Planu skoncentrowały się na układzie dokumentu, strefach funkcjonalnych i sposobach identyfikacji terenów budowlanych.

Równolegle zaostrzenie kryteriów przez Radę Gminy w sprawie dostępu do drogi publicznej dla MPZP Kościelisko obszar K1 (stan na 2 września 2025 r.) wprowadza istotne ograniczenia praktyczne dla części wnioskodawców i może determinować dalszy przebieg procedur planistycznych w gminie.