Mieszkańcy Zakopanego muszą konkurować z inwestorami w dostępnie do nieruchomości. „Znaleźlibyśmy oferty za 50 tys. zł za metr i więcej” mówi prezydent

Zakopane jest jednym z tych miast, w których własne mieszkanie coraz bardziej staje się luksusem. Ceny sięgają 35 tys. zł za metr kwadratowy, a można znaleźć również oferty znacznie droższe. Za ogromnym popytem stoją w dużej mierze inwestorzy spoza miasta. Dla mieszkańców oznacza to coraz trudniejszą walkę o własne miejsce do życia.

Zakopiańskie nieruchomości od dawna należą do najdroższych w Polsce, ale obecne stawki pokazują skalę problemu. Cena na poziomie 35 tys. zł za metr nie jest już górną granicą rynku.

„Myślę, że znaleźlibyśmy 50 tysięcy i więcej za metr kwadratowy. Realnie te ceny są dosyć wysokie i pewnie porównywalne z centrum Warszawy czy kurortami na zachodzie Europy” mówi prezydent Zakopanego Łukasz Filipowicz.

Tyle że dla jednych mieszkanie pod Tatrami jest miejscem do życia, a dla innych produktem, który ma przynosić pieniądze.

Mieszkania kupują inwestorzy. Potem trafiają do turystów

Zakopane ma ograniczoną ilość terenów, na których można budować. Jednocześnie pozostaje jednym z najbardziej rozpoznawalnych kurortów w kraju. Zainteresowanie nieruchomościami jest więc ogromne, a dużą część popytu generują osoby, które wcale nie zamierzają tutaj mieszkać.

„Raczej kupują to inwestorzy z zewnątrz, w większości można powiedzieć, że nie nasi inwestorzy” przyznaje Filipowicz.

W mieście żyjącym z turystyki zakup apartamentu może być sposobem na zarabianie przez cały rok. Wiele takich mieszkań trafia więc na rynek najmu krótkoterminowego. I właśnie w tym miejscu inwestycyjny sukces Zakopanego zaczyna być problemem dla jego mieszkańców.

Lokal wynajmowany turystom znika z rynku długoterminowego. Jeżeli właściciel może zarobić więcej na kolejnych kilkudniowych pobytach, ma mniejszą motywację, aby wynająć mieszkanie rodzinie czy młodej osobie na kilka lat.

„Nie ma się co oszukiwać, że większość tych mieszkań inwestycyjnych na siebie pracuje i jest wynajmowana krótkoterminowo, co też oczywiście rzutuje na możliwość wynajmu mieszkania na długi termin w Zakopanem” mówi prezydent.

W praktyce mieszkaniec szukający własnego lokum konkuruje więc nie tylko z innymi mieszkańcami. Po drugiej stronie ma inwestorów, którzy patrzą na nieruchomość przez pryzmat przyszłych zysków z turystyki.

Miasto chciało stworzyć mieszkaniowe „sypialnie”

Jednym ze sposobów ograniczenia tej presji mogło być wyznaczenie części Zakopanego, w których najem krótkoterminowy byłby ograniczony.

Pomysł zakładał stworzenie swoistych stref mieszkaniowych. Kupno lokalu wyłącznie pod wynajem turystyczny byłoby tam mniej atrakcyjne, co mogłoby zmniejszyć presję inwestycyjną i przynajmniej częściowo zahamować wzrost cen.

Zakopane liczyło, że taką możliwość przyniosą przygotowywane przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego.

„Myślę, że to byłby ważny element dla miejscowości turystycznych, bo moglibyśmy wyznaczyć taką strefę w którymś miejscu miasta. Wtedy byłoby wiadomo, że te ceny nie będą tak szybować w górę, bo presja inwestorów z zewnątrz nie byłaby tak duża” tłumaczy Filipowicz.

W obecnym kształcie przepisów takiego rozwiązania jednak zabrakło.

Najem turystyczny wchodzi mieszkańcom do bloków

Problem nie kończy się na cenach nieruchomości. Najem krótkoterminowy coraz mocniej wpływa również na codzienne funkcjonowanie zwykłych budynków mieszkalnych.

Wystarczy kilka apartamentów turystycznych, aby przez klatkę schodową regularnie przewijały się kolejne grupy gości. Dla osób mieszkających tam przez cały rok oznacza to życie obok działalności noclegowej, na której funkcjonowanie mają niewielki wpływ.

„Mieszkańcy miejscowości turystycznych, szczególnie mieszkańcy dużych bloków, mają z tym kłopot. Mieszka na przykład 40 mieszkańców, mamy dwa, trzy mieszkania na wynajem krótkoterminowy i to tak naprawdę zakłóca życie całego bloku” ocenia Filipowicz.

Jego zdaniem więcej możliwości decydowania powinny otrzymać wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe. Obecnie przygotowywane regulacje nie dają im jednak narzędzi, na które liczyły miejscowości turystyczne.

Ponad 500 mieszkań miejskich, a kolejka wciąż jest

Dla osób, które nie są w stanie poradzić sobie na komercyjnym rynku, pozostają mieszkania komunalne i socjalne. Zakopane ma ich ponad 500.

W tym roku miasto oddało ponad 50 mieszkań komunalnych przy ulicy Kamieniec. W przygotowaniu jest kolejna inwestycja przy ulicy Kasprowicza. Potrzeby jednak nie znikają. Na mieszkanie od miasta regularnie czeka kilkadziesiąt osób.

„Ile byśmy tych mieszkań nie oddali, są kolejni chętni. Na liście zawsze mamy kilkadziesiąt osób” przyznaje prezydent.

Dodatkowym problemem jest stan części najstarszego zasobu socjalnego. Niektóre nieruchomości są w tak złej kondycji, że miasto rozważa, czy ich remont w ogóle ma ekonomiczny sens.

Jednym z pomysłów jest sprzedaż najbardziej zdegradowanych budynków i przeznaczenie pieniędzy na większą inwestycję mieszkaniową. Na razie nie zapadły jednak żadne decyzje, a ewentualna sprzedaż wymagałaby zgody Rady Miasta.

Zakopane drożeje, mieszkańców ubywa

W tle całej dyskusji pozostaje jeszcze jeden fakt. Liczba mieszkańców Zakopanego z roku na rok spada.

Oczywiście nie można całego problemu demograficznego sprowadzić do cen mieszkań. Podobny trend obserwowany jest w całym kraju. Trudno jednak nie zauważyć, że młody człowiek chcący zostać pod Tatrami musi zmierzyć się z rynkiem nieruchomości, na którym ceny dorównują najdroższym lokalizacjom w Polsce.

Miasto może budować kolejne lokale komunalne, ale samo nie jest w stanie zmienić całego rynku. Największy paradoks Zakopanego staje się więc coraz bardziej widoczny. Popularność miasta przyciąga kapitał i winduje wartość nieruchomości. To, co jest świetną wiadomością dla właściciela apartamentu kupionego jako inwestycja, dla mieszkańca szukającego miejsca do normalnego życia może oznaczać dokładnie coś przeciwnego.